朔住公字〔2018〕17号

朔州市住房公积金管理中心关于

印发《个人住房贷款业务操作细则》的通知

中心各科室、各县区管理部、经办机构（服务网点）：

　　现将《朔州市住房公积金个人住房贷款业务操作细则》印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

                                                                                    朔州市住房公积金管理中心

                                                                                                         2018年8月1日

 

 

 

 

朔州市住房公积金人住房贷款业务操作细则

　　为进一步规范我市住房公积金个人住房贷款行为，统一市县（区）业务操作，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》、《朔州市住房公积金个人住房贷款管理办法》的有关规定，制定本操作细则。

一、贷款条件

　　正常缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可向住房公积金管理中心（含县区管理部及银行服务网点，以下统称“中心”）申请住房公积金个人住房贷款。申请贷款须具备以下条件：

　　（一）连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上（不包含一次性趸交），且申请贷款时住房公积金账户处于正常缴存状态（欠缴不超过3个月）；

　　（二）借款申请人（含共同申请人）信用良好，且具有完全民事行为能力；

　　（三）借款申请人家庭有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；

　　（四）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的消费证明；

　　（五）能够提供中心认可的贷款担保。

二、贷款资料

　　贷款时需提供的资料包括个人资料和住房消费行为证明资料两部分：

（一）个人资料。

1.借款申请人夫妻双方身份证及正反面复印件（借款申请人身份证复印件5份，配偶3份）；

2.户口薄及复印件2份（户主页、明细页）；

3.结婚证或离婚证及复印件2份（首页、照片明细页）；

4.个人信用报告原件（已婚提供夫妻双方的，由受托银行查询出具）；

5.异地贷款的，提供缴存地的住房公积金管理部门出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件；

6.借款申请人还款银行卡原件及复印件1份（银行卡应为借记卡，并与放贷银行为同一银行）；

7.《朔州市职工家庭个人住房公积金贷款申请审批表》（统一样表）；

8.《个人住房贷款面谈记录》（统一样表）。

（二）住房消费行为证明资料：

1.购买商品房的，提供《商品房买卖合同》、首付款收据原件及复印件各2份；

2.购买经济适用房的，提供与房管部门签订的《购房合同》（或协议）、首付款收据原件及复印件各2份；

3.购买二手房的，提供过户前的《房屋所有权证》或《不动产权证书》复印件2份，卖房人夫妻双方身份证、结婚证各2份，过户后的《不动产权证书》、契税完税证或契税发票原件及复印件各2份；

4.购买拆迁安置房的，提供拆迁许可证或房屋征收的决定、拆迁安置协议或房屋征收补偿协议书原件及复印件各2份；

5.建造、翻建自住住房的，提供土地使用证或批准文件、规划许可证明文件、施工许可证、工程概预算、《施工合同》和施工单位出具的收款凭证原件及复印件各2份；

6.大修自住住房的，提供房屋权属证明、主管部门允许大修的证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算和施工单位出具的收款凭证原件及复印件各2份。

三、贷款额度、期限和利率

（一）贷款额度。

　　贷款最高额度45万元，同时符合以下规定：

1.实行住房公积金缴贷挂钩机制。

（1）借款申请人可贷额度按住房公积金年缴存额的一定倍数计算确定，计算公式为：

借款申请人可贷额度=职工住房公积金年缴存额×倍数×家庭系数

其中：“年缴存额”指借款人本人年缴存额；

“倍数”标准执行为20；

 “家庭系数”指借款人单方缴存住房公积金的，系数为1，夫妻双方缴存，系数为2。

（2）可贷额度计算低于20万元的，按20万元计算。

2.具体可贷额度同时根据职工所购住房的状况和价格、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。

（1）购买商品房及经济适用房的，建筑面积在144平米（含）以下及二套房的，最高贷款比例为总房价80%；建筑面积在144平米以上的，最高贷款比例为总房价的70%；购买二手房的，最高贷款比例为总房价60%；自建房的，按每平米1000元核定，最高贷款额度为总房价的50%；

（2）借款申请人月还款额不超过借款申请人（含共同申请人）月收入的60%，月收入按借款申请人（含共同申请人）的住房公积金月缴存基数计算；

（3）提供房产抵押担保的，贷款额度不得超过抵押物价值的70%；提供质押担保的，贷款额度不得超过质押物价值的90%。

3.单笔住房公积金贷款额度为以上各项计算的最低值。

（二）贷款期限。

　　贷款最长期限30年，且贷款期限加借款申请人年龄之和不超过借款申请人法定退休年龄（按年计算）后五年。

（三）贷款利率。

　　贷款利率按照中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行。还款期内如遇法定利率调整，贷款期限在1年以内（含）的，实行合同约定利率，到期一次性还本付息；贷款期限1年以上的，于次年的1月1日起按相应利率档次执行新的利率标准。

四、贷款担保

　　现行可采取的贷款担保方式有住房抵押、质押、自然人保证及法人保证加抵押四种方式。

（一）住房抵押（期房抵押、现房抵押）。

　　1.期房抵押：借款申请人在所购住房未取得《不动产权证书》阶段，有开发企业提供阶段性的保证，待该房屋办理《不动产权证书》并办妥《不动产登记证明》送交贷款抵押权人收存之后，以该房屋作为抵押。

　　2.现房抵押：借款申请人可用自有、共有或第三人的房产进行抵押。

（二）质押担保。

　　借款申请人可用借款人或第三人提供的符合规定条件的银行定期存单或凭证式国债作质押。

（三）自然人保证。

　　借款申请人可由按时足额缴存住房公积金的自然人作担保，贷款额度20万元以下的，提供一个担保人，贷款额度20万元以上的，提供两个担保人。保证人在担保期间，不得提取账户内的住房公积金及办理住房公积金贷款业务。

（四）法人保证加抵押。

　　借款申请人可用企业法人保证加所购住房作抵押，保证企业承担偿还贷款本息的连带责任，待房屋可办理抵押时，转为该房屋作抵押。

五、贷款的咨询与受理

　　中心通过柜面、“12329”服务热线和官方网站等渠道向缴存职工提供优质的贷款咨询服务，积极引导借款申请人按正确、简便的办法办理住房公积金个人住房贷款。

（一）中心工作人员围绕以下几方面切实做好贷款咨询服务：

1.贷款基本条件、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等；

2.贷款用途、利率、额度、期限、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等；

3.贷款所需申请材料明细，包括购、建房证明材料；身份证明、婚姻关系证明材料及担保能力等证明材料；

4.贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限等；

5.《个人住房贷款申请表》及有关贷款申请材料的获取渠道；

6.中心、受托银行的地址、电话等；

7.贷款担保的相关要求；

8.提供贷款额度、还款计划等测算服务；

9.贷款扣款、还款账户相关要求；

10.咨询人员提出的其他相关问题。

（二）贷款咨询服务实行首问负责制与一次性告知制。

六、 贷款审批流程

　　个人住房贷款实行三级审批，包括以下内容和步骤：

（一）贷款初审。

1.申请人借款资格审核。包括借款申请人具备完全民事行为能力，身份、户籍、婚姻证明合法有效，缴存住房公积金状况符合规定。

2.申请人借款用途审核。包括住房消费的真实性和合法性。

　　（1）购买住房的，审核《商品房买卖合同》、首付款凭证合法有效，首付款比例达到规定比例：借款人家庭购买普通自住住房及二套房〔建筑面积在144平米（含）以下〕的，最低首付比例为20%； 144平米以上的，最低首付比例为30%；购买二手房的，审核《房屋所有权证》或《不动产权证》、不动产统一发票，最低首付比例为40%；

　　（2）建造、翻建、大修自住住房的，审核批准文件合法有效。

3.贷款担保审核。采用房产抵押的，抵押物产权清晰，价格合理；采用质押的，质物权属清晰，质物类型、价值、期限等要素符合规定；采用保证担保的，保证人具备担保资格和担保能力等。

4.收存的证明资料审核。证明材料真实有效，复印件与原件无异，加盖审核人的审核专用章。

　　（1）所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具，内容相互对应；

　　（2）所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求；

　　（3）借款申请人为住房公积金缴存人且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人、共有权人；

　　（4）对于异地管理中心出具的缴存证明，通过一定的方式核实缴存证明的真实性。

5.个人信用审核。借款人信誉由受托银行通过人民银行征信系统进行查询。

（1）借款申请人或配偶信用报告有以下情况的，可予贷款：

最近两年内无重大不良信用记录或逾期记录全部是因未缴纳或未及时缴纳年费所致，且无其他交易记录的。

（2）借款申请人或配偶信用报告有以下情况的，不予贷款：

①有逾期贷款未还的；

②贷款无逾期但有未还清的贷款余额较大，且贷款的月还款额已占家庭月收入的50%以上的；

③最近两年内存在连续6期（含）或累计超过12期（含）的逾期记录。

6.与借款申请人面谈。进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为的真实性，告知借款人应当承担的责任和义务等，由借款人签字确认，完成申请书面签。

7.出具初审意见：

（1）符合贷款条件的，对借款申请人贷款金额、贷款期限提出初步审查意见，并将贷款申请资料移送贷款复审人员。

（2）对贷款条件或申请资料有异议的，要求借款申请人补充相关贷款资料后再受理，或进行调查后予以答复。

（3）不符合贷款条件的，告知借款申请人不予受理的原因，并将申请材料退还借款申请人。

（二）贷款复审。

　　贷款复审人员结合贷款申请资料对受理意见，以及借款申请人住房公积金缴存情况、申请贷款金额、期限、首付款比例等进行审核，主要内容包括：

1.借款申请人购买、建造、大修合同（协议）等文件资料应合规、真实；

2.借款申请人（共同还款人）还款能力的审核；

3.借款申请人提供的担保审核；

4.申请人提交的抵押物符合房地产抵押登记相关政策要求；

5.审核抵押物价值应符合以下规定：

（1）对于借款申请人以所购新建住房作为抵押物的，直接认定房屋成交价为抵押物价值；

（2）对于借款申请人购买二手房，以现房作为抵押物的，抵押物的价值按契税发票价值为准。

6.出具复审意见：

（1）复审通过的，复审人员将贷款申请资料和复审意见移送贷款审批人；

（2）审核过程中发现有异议的，复审人员将贷款申请资料退回初审人员，要求及时调查落实和补充；

（3）审核未通过的，复审人员注明原因，逐级退回贷款申请资料。

（三）贷款审批。

1.审批人员对复审人员提出的审核意见进行合规性审核，分析借款申请人信用状况、还贷能力、贷款用途和担保措施等情况，决定是否批准贷款申请。

2.出具审批意见。

（1）审批通过的，将审批资料转交受托银行合同签约人员，并告知借款申请人签订借款合同；

（2）审批未通过的，注明原因，将资料逐级退回；

（3）发现疑义的，将贷款申请资料退回复审人员，重新调查落实。

七、贷款合同签订

（一）中心审批通过后，受托银行与借款申请人及共同还款人、抵押人或保证人书面签订借款合同及相关附属合同、单据并留存影像资料；

（二） 签订借款合同时，受托银行应核实合同当事人身份真实有效，告知合同当事人有关合同内容、权利义务及其他应当注意事项，确认借款人的还款账户，并监督借款人在借款合同及其附件上签字；

（三）贷款采用抵押担保方式的，由受托银行审核抵押材料及房产抵押登记手续是否完整。主要内容包括：

1.以期房抵押的，审核《不动产登记证明》、签订《阶段性保证加抵押合同》；

2.以现房抵押的，审核《不动产登记证明》、签订《抵押合同》；

3.以银行定期存单或凭证式国债质押的，审核银行定期存单或凭证式国债、签订《质押合同》；

4.以企业法人保证加抵押的，签订《保证合同》、《抵押合同》；

5.以自然人做担保的，审核保证人身份证、户口簿、结婚证及收入证明，签订《保证人基本情况登记表》、《自然人保证合同》；

6.贷款担保落实后，应登记担保落实信息，将担保权利证明按照银行一级档案管理要求归档。

八、贷款发放

　　贷款发放人员在贷款发放之前，应进行核查，核查按下列要求进行：

（一）贷款批准意见明确，借款合同各方当事人应已完成签约；

（二）借款合同约定的担保应已落实；

（三）对于异地贷款的，应在贷款发放成功后，反馈异地贷款职工住房公积金缴存使用证明回执。

九、 贷款办理时限

（一）借款申请人提供资料齐全时，3个工作日内完成贷款审批。

（二）具备贷款发放条件的，5个工作日内完成贷款发放。