朔州市住房公积金管理中心 关于印发《个人住房贷款管理办法》的通知

中心各科室、各县（市、区）管理部、经办机构（服务网点）：

        现将《朔州市住房公积金个人住房贷款管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

                                                                                                                                                          朔州市住房公积金管理中心

                                                                                                                                                                   2020年9月23日

 

朔州市住房公积金个人住房贷款管理办法

 

第一章  总  则

       第一条  为支持住房公积金缴存职工基本住房消费，规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》《住房公积金个人住房贷款业务规范》等规定，结合本市实际，制定本办法。

       第二条  本办法所称的住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）是指运用住房公积金向在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存职工发放的贷款。

       第三条  本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。

       第四条  朔州市住房公积金管理中心（以下简称市公积金中心）是本市公积金贷款的管理机构，负责执行市公积金管委会各项决定及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险。

       第五条  住房公积金贷款金融业务由公积金中心委托商业银行（以下简称受托银行）办理，市公积金中心与受托银行签订书面委托协议，明确双方的权利、义务和责任，并对受托银行业务办理情况进行监督、考核。

       第六条  借款人申请办理公积金贷款遵循“平等自愿、诚实信用、依法合规”的原则。

       第七条  公积金贷款管理遵循“公开透明、高效便民、风险可控”的原则。

第二章  贷款对象与条件

       第八条  公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工，包含缴存住房公积金的个体工商户、自由职业者及外省市缴存住房公积金的职工。

       第九条  借款申请人应当同时符合以下条件：

       （一）申请贷款前连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且申请贷款时缴存状态为正常，包含本市单位按规定程序办理缓缴手续、职工个人部分仍在持续缴存，欠缴不超过3个月的职工；

       （二）具有完全民事行为能力；

       （三）具有良好的信用记录和还款意愿；

       （四）具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，且借款人家庭无尚未还清的住房公积金债务；

       （五）能够提供合法有效的购买、建造、翻建、大修自主住房的相关合同或证明文件；

       （六）已支付不低于规定比例的首付款；

       （七）能够提供市公积金中心认可的担保方式；

       （八）符合市公积金中心规定的其他条件。

       第十条  借款申请人有下列情形之一的，不予贷款：

       （一）已办理住房公积金贷款，尚未还清贷款本息的；

       （二）为他人提供公积金贷款担保，尚未解除担保责任的；

       （三）购房款已全部付清的；

       （四）直系血亲住房公积金互贷的；

       （五） 2018年7月30日以后商业性住房贷款转公积金贷款的；

       （六）有两次（含）以上住房公积金贷款记录的；

       （七）中国人民银行征信中心个人信用报告存在严重不良记录的或被纳入失信名单的；

       （八）最近5年内因以伪造合同、出具虚假证明等手段骗提套取住房公积金的，或者骗取套取公积金贷款被纳入市公积金中心个人失信行为名单的；

       （九）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

       第十一条  公积金贷款支持购买本市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的缴存职工家庭。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

       第十二条  借款人购买的同一套住房只能申请一次公积金贷款。

       第十三条  异地缴存住房公积金的职工在本市申请公积金贷款的，需满足本市公积金贷款条件。

 第三章    贷款额度、期限和利率

       第十四条  公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：

       （一）不超过市公积金管委会确定的最高额度45万元；

       （二）不得高于借款人及配偶公积金缴贷挂钩综合确定的贷款额度；

       借款申请人可贷额度按借款申请人及配偶住房公积金年缴存额的一定倍数及缴存时间系数核定，计算公式为：

       借款申请人可贷额度=（借款申请人住房公积金年缴存额+借款申请人配偶年缴存额）×倍数×缴存时间系数+账户余额

       其中：“年缴存额”指借款申请人本人及配偶住房公积金年缴存额；

       “倍数”标准执行为20；

       “缴存时间系数”为借款申请人缴存住房公积金两年以下的系数为1.5，两年（含）以上的为2；

       账户余额为申请贷款时借款申请人及配偶住房公积金账户余额。

       （三）贷款额度计算不足20万元的，可按20万元认定；

       （四）不得高于房屋总价款的规定比例，不得高于规定首付款后剩余的房屋价款。

       购买商品房及保障性住房的，首套房及二套房最高贷款额度均为总房价的80%；购买二手房，以现房作抵押的，最高贷款额度不超过抵押物价值的70%；提供质押担保贷款的，贷款额度不得超过质押物价值的90%；建造、翻建、大修住房的，按1000元/㎡核定，最高贷款额度不超过总房价的50%。

       （五）不得高于按照借款申请人及共同借款人还款能力确定的规定比例。

       借款申请人月还款额不超过借款申请人（含共同借款人）月收入的60%。月收入在3000元以下的，或同意以借款申请人（含共同借款人）的住房公积金月缴存基数核定的，以缴存基数核定。不同意以缴存基数核定的， 月收入在3000元-—5000元之间的，以银行流水核定；月收入高于5000元的，按个人所得税纳税标准核定。借款申请人及共同借款人还款能力不足时，可提供具有稳定收入的辅助还款人。

       （六）影响贷款额度的其他因素。

       第十五条  借款人的贷款期限加借款人的年龄不超过借款人法定退休年龄后5年，最长期限不得超过30年。

       第十六条  公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率和差别化住房公积金贷款利率执行。

还款期内如遇法定利率调整，贷款期限在1年(含)以内的，实行合同约定利率，不分段计息，合同利率不调整；贷款期限在1年以上的，于利率调整的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。

第四章  贷款担保

       第十七条  公积金贷款担保方式为：房产抵押、有价证券质押、自然人保证、法人保证或阶段性保证加抵押等方式。

       （一）担保方式为抵押的，应符合以下规定：

       1.借款人以所购买、建造、翻建、大修的住房作为抵押的，必须以住房价值全额用于贷款抵押；

       2.抵押人和抵押权人须签订书面抵押合同，并于发放贷款前向本市不动产管理部门办理抵押登记手续；

       3.抵押房产在抵押期间，不得转让、变卖、重复抵押或以其它方式处置；

       4.抵押房产在抵押期间，如遇政策性拆迁，借款人应在补偿确定30日内报告债权人，其补偿费用优先偿还公积金贷款，不足部分由借款人、共同借款人一次性还清。

       （二）担保方式为质押的，应符合以下规定：

       1.本办法所称质押为权利质押，出质人可以是借款人，也可以是第三人；

       2.出质人必须提供公积金中心认可的有价证券作为质物；

       3.采取质押方式的，出质人和质权人须签订书面质押合同。

       （三）担保方式为自然人保证的，担保人应当符合下列条件：

       1.具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人，并有稳定收入及代为清偿债务的能力；

       2.无公积金贷款及其他不良债务和贷款逾期不良记录；

       3.在担保期间不得提取住房公积金和申请公积金贷款；

       4.保证人为他人公积金贷款提供担保时，须与公积金中心、受托银行签订书面合同，承担偿还贷款本息的连带责任，借款人贷款逾期，公积金中心将按《借款合同》《保证合同》等相关约定，从保证人的住房公积金账户中扣还借款本息（含罚息）。

       （四）担保方式为法人保证或阶段性保证加房产抵押的，应符合以下规定：

       1.借款申请人所购房屋为期房，由开发商提供阶段性保证加抵押或法人保证，保证人承担偿还贷款本息的连带责任，并缴纳保证金；

       2.借款人连续3期（含）以上5期（含）以下不偿还贷款本息的，保证人垫付逾期本息及罚息；借款人连续6期（含）以上不偿还贷款本息的，保证人垫付全部剩余贷款本息及罚息；

       3.所购房屋可办理抵押时，由保证人协助抵押人办妥抵押手续，送交抵押权人收存，并由公积金中心登记之后，转为该房屋作抵押，解除保证人的担保责任并退还保证金。

       第十八条  公积金贷款结清后，抵押权随之解除，由借款人办理抵押权登记注销手续。

第五章  贷款资料

       第十九条  职工购买、建造、翻建、大修自住住房需贷款的，在取得有效手续后，向所在辖区的公积金中心（管理部、网点）提出借款申请，须同时提供以下书面材料：

       （一）借款申请人及共同借款人有效身份证件（居民身份证或其他有效居留证件）原件；

       （二）借款申请人及共同借款人户口簿（居住证）原件及复印件各两份；

       （三）婚姻状况证明（结婚证、离婚证、单身申明）原件及复印件两份；

       （四）借款申请人及共同借款人《个人信用报告》；

       （五）借款申请人还款银行卡原件及复印件一份（银行卡与放贷受托银行为同一银行）；

       （六）省外缴存住房公积金的，由缴存地住房公积金管理部门出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件；

       （七）住房消费行为证明资料：

       1.购买商品房及保障性住房的，提供网签或备案的《商品房买卖合同》（或协议）及首付款凭证原件及复印件各两份；

       2.购买二手房的，提供《存量房买卖合同》原件及复印件两份、原《房屋所有权证》或《不动产权证书》原件及复印件两份，已过户的《不动产权证书》、契税完税凭证等原件及复印件各两份；卖方夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件各两份；

       3.申请商转公贷款的，提供《商品房买卖合同》、《商业性住房贷款借款合同》、商业性住房贷款余额证明及申请转贷日前的还款明细记录原件及复印件各两份；

       4.建造、翻建自住住房的，提供工程概预算以及国土和规划部门的批准文件及相关许可证书原件及复印件各两份；

       5.大修自住住房的，提供房屋所有权证明（不动产权证书）、房屋安全鉴定证明、工程概预算及相关部门出具的批准手续原件及复印件各两份。

       （八）担保资料

       1.采取抵押或质押担保方式的，提供抵押或质押权利清单、权属证明文件及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；

       2.采取自然人保证担保方式的，提供保证人同意担保的书面担保承诺书；

       3.采取阶段性保证加抵押的，提供保证人签署的阶段性保证合同及抵押物权属证明。

第六章  贷款程序

       第二十条  符合本办法规定的借款申请人可向市公积金中心[县（市）区管理部、贷款受理网点]提出借款申请。借款申请人应当按要求提供真实完整的申请材料，并配合贷款调查和审核。

       （一）贷款咨询

       公积金中心通过柜面、“12329”热线电话和网站等渠道向缴存职工提供优质的贷款咨询服务，积极引导借款申请人按正确、简便的办法办理住房公积金个人住房贷款。

       1.贷款咨询应围绕以下几方面做好贷款咨询服务：

       （1）贷款基本条件、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等；

       （2）贷款用途、利率、额度、期限、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等；

       （3）贷款所需申请材料明细，包括购、建房证明材料；身份证明、婚姻关系证明材料及担保能力等证明材料；

       （4）贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限等；

       （5）公积金中心、受托银行的地址、电话等；

       （6）贷款担保的相关要求；

       （7）提供贷款额度、还款计划等测算服务；

       （8）贷款扣款、还款账户相关要求；

       （9）咨询人员提出的其他相关问题。

       2.贷款咨询实行首问负责制与一次性告知制。

       （二）贷款流程

       市公积金中心[县（市）区管理部、贷款受理网点]按照受理初审、复审和审批的程序，结合借款申请人的收入、债务、信用记录、贷款用途、担保情况等，对借款申请人的偿还能力、信用状况、风险程度等全面评估，并在规定期限内完成审批。

       1.贷款受理初审

       受理人员对贷款申请进行初步审核，审核应按下列要求进行：

       （1）申请人借款资格审核。包括借款申请人具备完全民事行为能力，身份、户籍、婚姻证明合法有效，缴存住房公积金状况符合规定。

       （2）住房套数审核。职工办理过住房公积金贷款且已全部还清再次购买住房申请公积金贷款的，执行二套房贷款政策。

       （3）申请人借款用途审核。包括借款申请人住房消费行为真实性、合法性的审核。

       职工购买商品房及保障性住房时，审核《商品房买卖合同》或协议、首付款凭证合法有效，首付款比例达到规定比例：首套房及二套房首付比例均为总房价的20%；购买二手房的，审核《房屋所有权证》或《不动产权证书》、契税完税发票，最低首付款比例为30%；建造、翻建、大修自住住房的，审核批准文件合法有效。

       （4）贷款担保审核。采用房产抵押的，抵押物产权清晰，价格合理，新建房以所购房屋价格作为抵押物价值，二手房以房屋交易价格作为抵押物价值；采用质押的，质物权属清晰，质物类型、价值、期限等要素符合规定；采用保证担保的，保证人具备担保资格和担保能力等。

       （5）收存的证明资料审核。证明材料真实有效，复印件与原件无异，加盖审核人的审核专用章。

       ①所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具，内容相互对应；

       ②所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求；

       ③借款申请人为住房公积金缴存人且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人、共有权人。

       （6）异地缴存证明审核。对于异地管理中心出具的缴存证明，通过一定的方式核实缴存证明的真实性。

       （7）个人信用审核。借款人信誉由受托银行通过人民银行征信系统进行查询；征信报告中结清的信用卡、商业银行其它贷款不作为参考依据。

       （8）与借款申请人面谈。受理人员应与借款申请人（含共同借款人）就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，对其权利、义务及违约所应承担的法律责任进行告知，并指导当事人填写《朔州市住房公积金个人住房贷款面谈笔录》，现场签名按指印，受理人员确认签名、指印的真实性。

       对于不符合贷款条件的申请，应告知借款申请人不予受理的原因和补正方式，退回申请资料。

       （9）贷款信息录入。受理人员应在贷款信息系统中完成信息录入，打印《朔州市住房公积金个人住房贷款申请表》，并指导借款申请人（含共同申请人）准确、完整填写相关表单、申明等，现场签名按指印，受理人员应确认签名、指印的真实性。

       （10）贷款资料扫描。受理人员将申请资料扫描上传至贷款信息系统，并将贷款资料整理后提交贷款复审人员。

       2.贷款复审

        贷款复审人员结合贷款申请资料对受理意见，以及借款申请人公积金缴存情况、申请贷款金额、期限、首付款比例等进行复核，复审应按照下列要求进行：

       （1）所提供的资料应合规、真实；

       （2）所申请贷款的金额、期限、还款方式、月还款额等均应符合本办法要求；

       （3）借款申请人提供的担保审核，对于抵押担保的，应根据借款申请人提交的抵押物权属证明或合同（协议）等文件的相关内容，审核抵押物权属情况应符合不动产登记机构抵押登记相关政策要求，抵押物的担保价值应符合本办法要求；

       （4）对于通过复审的贷款申请，复审人员应通过贷款信息系统提交审批人员；对于未通过复审的贷款申请，复审人员应通过贷款信息系统将贷款退回受理人员，注明未通过的原因及补正方式，受理人员无法补正的，退回申请资料。

       3.贷款审批

       （1）审批人员应对复审人员提出的审核意见进行合规性审核，分析借款申请人信用状况、还贷能力、贷款用途和担保措施等情况，是否批准贷款申请；

       （2）对于通过审批的贷款申请，审批人员应在贷款信息系统完成审批；对于未通过审批的贷款申请，审批人员应通过贷款信息系统将贷款申请退回受理人员，注明未通过审批的原因及补正方式，受理人员无法补正的，退回申请资料。

       4.贷款签约

       公积金贷款审批通过后，根据审批结果打印住房公积金个人住房贷款借款合同，借款申请人（含共同借款人）与受托银行签订《借款合同》及相关附属单据，签约人员应按下列要求进行：

1. 贷款受理初审、复审、审批资料完整；

2. 借款合同及相关单据齐备、且内容完整、要素齐备、字迹清晰、没有涂改；

       （3）签订借款合同时，签约人员应核实合同当事人身份真实有效，告知合同内容、权利义务及其他应当注意事项，指导借款申请人（含共同借款人）、保证人、抵押人（含房屋所有权人及共有权人）在借款合同及相关单据上签字，并及时完成受托银行在借款合同及相关单据上的签章手续；

       （4）合同签约完成后，签约人员应将贷款资料整理后转交借款申请人办理担保手续。

       5.贷款担保

       （1）担保落实人员应当对贷款资料进行完整性复核，并根据贷款担保方式落实贷款担保手续；

       （2）贷款采取抵押担保方式的，担保落实人员应审核抵押资料是否完整，并办理抵押登记相关手续；

       （3）贷款采取阶段性保证加抵押的，担保落实人员应审核保证人在借款合同及相关单据上完成签字和签章手续，并办理预抵押登记手续；

       （4）确认贷款担保已落实后，担保落实人员在贷款信息系统中完成预抵押信息录入和扫描。

       6.贷款发放提交

       贷款发放提交人员应按下列要求进行：

       （1）借款合同各方当事人已完成签约；

       （2）对于异地贷款的，应在贷款发放成功后，反馈异地贷款职工住房公积金缴存使用证明回执。

       （3）对已落实市公积金中心认可的担保且符合放款条件的借款申请，贷款发放提交人员应通过贷款信息系统完成贷款发放提交。

       7.贷款发放

       公积金中心按合同约定，将贷款资金划入指定的收款账户内：

1. 属期房贷款的，将贷款资金划转到房地产开发企业或售房单位的指定账户内；

2. 属二手房贷款的，将贷款资金划转到卖方的收款账户内；

3. 属商转公贷款的，将贷款资金划转到商业贷款银行的对公账户内；

4. 属建造、翻建、大修自住住房的，将贷款资金划转到施工单位或个人指定账户内。

8.贷款归档

        贷款发放成功后，市公积金中心与受托银行应将贷款资料、借款合同及相关附属单据、担保落实资料等，按贷款档案管理要求归档。

 

第七章  贷款偿还

       第二十一条  借款人应当严格履行《借款合同》约定的还款义务，按照《借款合同》约定的还款计划，还款方式按时足额偿还公积金贷款本息。

       第二十二条  借款人可使用自有资金偿还公积金贷款，也可申请使用本人、共同借款人的住房公积金账户内的存储余额偿还公积金贷款本息。

       第二十三条  借款人可根据《借款合同》约定提前偿还部分或者全部贷款本息，利息按法定利率和实际贷款期限计算。

       第二十四条  借款人未按《借款合同》约定的期限偿还贷款的，按《借款合同》的约定或国家有关规定支付罚息。

       第二十五条  借款人及配偶的住房公积金账户存储余额优先用于偿还公积金贷款，公积金贷款未结清前，不得进行其他用途的住房公积金提取。

       第二十六条  借款人未按合同约定的期限偿还公积金贷款的，可根据合同约定扣划借款人及配偶的住房公积金账户存储余额用于偿还公积金贷款本息，直至贷款正常偿还为止。如发生逾期6期（含）以上情形的，市公积金中心有权要求借款人一次性还清剩余贷款本息。

第八章  合同的变更与终止

       第二十七条  公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、债务人、保证人协商同意，并依法签订变更协议。

       第二十八条  公积金借款合同变更包括以下类型

       （一）借款人变更（主借款人不予变更）；

       （二）保证变更；

       （三）借款期限变更；

       （四）市公积金中心批准的其他变更类型。

       第二十九条  借款人死亡、被宣告死亡、或者丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、受遗赠人或财产代管人应继续履行借款人所签订的借款合同。财产合法继承人、受遗赠人或财产代管人拒绝履行还款义务的，债权人有权请求人民法院采取拍卖等措施清偿借款人债务。

       第三十条  借款人需变更担保方式的，应征得公积金中心同意，并由当事人各方按规定办理变更手续。

       第三十一条  保证人失去担保资格和能力的，或发生合并、分立、破产时，借款人应当变更保证人并重新办理担保手续。

       第三十二条  借款人提前部分还贷或提高月还款额后，可变更还款计划，但不得延长借款合同约定的最终还款期限。

       第三十三条  借款人按《借款合同》约定履行全部还款义务后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。

第九章   法律责任

       第三十四条  借款人有下列情形之一的，市公积金中心可按规定解除借款合同并追究其法律责任：

       （一）借款人采用欺骗手段违法获得公积金贷款的；

       （二）借款人挪用贷款、改变贷款用途的；

       （三）借款人缴存住房公积金取得贷款后，不再按约履行缴存义务的，

       （四）借款人连续六个月（含）以上未按期偿还借款本息的；

       （五）违反本办法或者《借款合同》约定的其他行为。

       第三十五条  借款人出现第三十五条规定情形之一的，市公积金中心可依法采取以下处置方式：

       （一）按合同约定限期纠正违规行为；

       （二）按合同约定提前收回全部贷款本息，处置抵押物或者质押物；

       （三）将职工不良记录记入市公积金中心失信行为名单，并提交中国人民银行个人信用征信系统及其他受认可的社会信用信息平台；

       （四）取消职工自纳入市公积金中心失信行为名单之日起3年内的公积金贷款资格；

       （五）按照借款合同或者借款人签订的其他协议的约定追究责任；

       （六）构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       第三十六条  受托银行未按照公积金贷款的政策、流程和规定办理公积金贷款业务，市公积金中心将根据有关法律法规和委托协议追究受托银行的责任。

第十章   附则

       第三十七条  本办法由朔州市住房公积金管理中心负责解释。

       第三十八条  本办法自发布之日起施行，与本办法不一致的，以本办法为准。